別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 野洲 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市永原字四拾軒町４１６番 ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 北西5.5m市道 水道、下水 野洲 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    95 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ　市道 交通 施設 野洲駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ野洲駅遠隔地の古くからの既成住宅地域で、土地利用は安定し今後も現状のまま推移していくものと思料さ れる。需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は野洲市及び周辺市町域における既成住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元野洲市及び隣接 市域居住者である。近隣地域は面大画地の多い農家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、ＪＲ野洲駅遠隔地にあって 住宅需要は依然弱い。市場での中心価格帯の見極めは困難であるが、土地単価で概ね２万円／㎡～２万５千円／㎡程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域については、市街化調整区域に指定された農家住宅の多い自用中心の既成住宅地域であり、また、賃貸市 場が成熟している地域とは言えず賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給 圏内の類似地域に存する類似性の高い事例を選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。よって、自用目 的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市 の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加 している。 ＪＲ駅遠隔地の古くからの既成住宅地域であ り、市域全般に住宅需要は持ち直しつつある ものの、需要は限定的で地価は下落傾向にあ る。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％