別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野洲 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市西河原字里ノ内６８０番 ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東3.8m市道 水道、下水 野洲 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．８ ｍ　市道 交通 施設 野洲駅北方 4.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、旧中主町中心にあり、生活利便性は良いことから、地 価は若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野洲市内及び隣接市域における既成住宅地域等である。需要者の属性は、地縁・血縁性を有する野洲市内 の居住者が中心である。既成住宅地の需要に対して新型コロナの影響はほとんどない。旧中主町の中心部に近い市街化 区域に存し、居住環境も比較的整備されていることから、地価は若干の上昇傾向にある。中心価格帯は地積による差異 が大きいが、土地で１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内類似地域の代替競争関係にある事例から求めたものであり、市場の実態を反映し実証的で説 得力を有する。一方、本地域は自用の戸建住宅を主体とした地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格 は試算しなかった。よって本件においては規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [182.3] [102.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも のの緩やかに持ち直している。直近の野洲市 は生産年齢人口は増加、老年人口はほぼ横ば いである。 旧中主町中心部近くの生活利便性が良好な地 域であり、需要は底堅い。土地利用は安定的 である。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地であるが、南東向きであ り、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対 的選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％