別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 甲賀 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町柑子字御所２００２番３４ ②地積 　(㎡) 3,033   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ工業地域 北西12m市道 水道、下水 寺庄 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西   540 ｍ、南   300 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 寺庄駅南方 3.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に開発された工業団地で、特別な価格変動要因は見られず、当分は現状を維持するものと予測する。工業団 地としての水準は高いものの、新名神ＩＣ以外の交通利便性が劣ることから、地価は横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市、野洲市、東近江市、日野町等の滋賀県中南部の工業地域である。郊外に造成された工業団地で あることから、需要者の中心は製造業等の県内中小法人及び関西エリアへの工場進出を計画する全国規模の法人である 。市街地から離れた郊外に位置し、関連産業との位置関係、労働者確保等の点でやや競争力が劣る。取引の中心となる 価格帯は把握し難いが、土地単価で㎡当り５千円～２５千円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の工業地域に所在する類似性の高い事例を採用し、適切に補修正を行って試算していることか ら説得力を有する。当該地域は郊外の工業団地内に所在し、自己使用目的の取引が中心であるため賃貸市場が未成熟で 、標準的家賃・再調達原価は把握し難いことから、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よって、市場での取引実 態を反映した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [118.2] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内及び県内一円の工業地は需要が強く、特 に幹線道路沿いの流通業務用地の地価は強含 みで推移している。 郊外の工業団地で、新名神ＩＣへの接近性が 優るほか流通業務用地としての需要は強く、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％