別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 甲賀 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -19 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅が見られる 住宅地域 北6.2m市道 水道、下水 甲南 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．２ ｍ　市道 交通 施設 甲南駅南西方 400m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くはＪＲ甲南駅近くの近隣商業地域であったが、現在では住商混在地域に移行している地域である。店舗需要 は乏しく、長期的に見ると、住宅地域として成熟度が増していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市及び周辺市町に位置する住宅地域及び住商混在地域の圏域と判断する。需要者は本地域に地縁的選 好性を有する旧甲南町内の居住者が中心である。本地域は古くからの一般住宅や店舗併用住宅等が見られる地域であり 、旧水口町中心部等の利便性の良好な地域へ需要が流れる傾向があるものの、昨今住宅需要の改善が見られ、地価は微 減傾向に止まっている。市場での中心価格帯は、土地１５０㎡で３００～４５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択の 上、適切に試算されており規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行 い得る建物想定が困難であること及び賃貸市場が未成熟であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。 よって規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 66.3] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に弱さが見られるものの、 緩やかに持ち直している。甲賀市の人口数は 減少傾向、世帯数は増加傾向、高齢化率は上 昇傾向にある。 近隣地域の地域要因に変動はない。ＪＲ甲南 駅駅前広場、周辺街路整備事業がほぼ完了し たが、今のところ本地域の価格に対する影響 は軽微である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％