別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 甲賀 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -16 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲賀町高嶺字天岡９６０番２外 ②地積 　(㎡) 1,233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 不整形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が点在する 傾斜地の既成住宅地 域 南3m市道 水道、下水 油日 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   190 ｍ、南   200 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 油日駅南西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅が点在する古くからの住宅地域で、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持 すると予測する。利便性が劣る農家住宅地域で、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は甲賀市内の農家住宅地域である。需要者は旧甲賀町の地縁者が中心で外部からの新規の流入はほと んどない。近時、旧甲賀町域の人口減少が深刻で住宅供給は少なく、需要も限定的で土地取引は低迷している。住宅地 の取引は１万円／㎡以下がほとんどで、条件によっては低廉なものも散見される。住宅地の取引は建物の有無や画地規 模によって個別的に価格形成されており、総額による中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が点在する地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用しなかった。比準価 格は、甲賀市に所在する農家住宅地の取引事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のうえ 、代替性や価格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。し たがって実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [187.8] [100.0] 100 7,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇 傾向にあり、地価は旧水口町中心部では概ね 横ばいであるが、郊外の住宅地の地価は下落 傾向である。 農家住宅が点在する山間の地域で、地域外か らの転入はほぼ見られず、需要は限定的であ る。地価は、依然として下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％