別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 甲賀 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -15 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲賀町鳥居野字西川原１２０３番１ ②地積 　(㎡) 507   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの住宅地域 南東10m県道 水道、下水 甲賀 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ　県道 交通 施設 甲賀駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い既成住宅地域として、現在の土地利用を維持するものと予測するが、古くからの住宅を主とした 地域に係る需要減退、利便性及び快適性が相対的に優る地域への需要流出により、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市及び周辺市町に位置する既成住宅地域の圏域と判断する。需要者は本地域に地縁的選好性を有する 旧甲賀町内の近隣の居住者等が中心である。需要者が近隣の居住者等に限定され、また旧水口町等の利便性、居住快適 性が優る地域へ需要が流出しており需要は慢性的に乏しく、地価は下落傾向が持続している。取引数が少なく総額での 中心価格帯の把握は困難であるが、土地は単価ベースで８，０００～１３，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的類似性の高い事例を収集、選択し、要因格差等についても適切に判断されており、実証的で規範性が 高い。一方、本地域は市街化調整区域内の農家住宅等を主体とした地域であるが、共同住宅及び貸家需要ともに皆無で あり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適用とした。よって本件においては実証的な資料に基づき規範性 が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [130.8] [100.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に弱さが見られるものの、 緩やかに持ち直している。甲賀市の人口数は 減少傾向、世帯数は増加傾向、高齢化率は上 昇傾向にある。 既成住宅地域であり地域要因に特段の変動は ない。発展性の乏しい地域性、人口減少、地 域世帯の高齢化進行により、地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％