別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 甲賀 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -13 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅のほか空 地も見られる郊外の 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 水口松尾 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   190 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水口松尾駅北方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧水口町の丘陵地に開発された大規模な住宅団地で、空地も残るが、当面は現状のまま住宅地域として推移する と予測する。割安感から比較的需要があり、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市郊外の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は周辺の工場や事業所に勤務する一次取得者で、外国 人による取得も見られる。自己の居住目的の取引が中心である。個人間の売買や不動産業者の買取再販がみられ、取引 は比較的多く流動性は高い地域。中心となる価格帯は、土地２００㎡で１㎡当たり概ね１万円～３万円程度、取引総額 は２５０万円～３５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅地域。市街化調整区域内に存し共同住宅等の賃貸を想定することが困難であるため収益 価格は求めなかった。比準価格は価格牽連性が強い取引事例を採用しており、規範性の高い価格といえる。自己使用目 的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格の水準を指標に格が決定されることが一般的であるため、比準価格を 標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [102.7] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩 やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少 傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。 丘陵地に開発された市街化調整区域内の住宅 地域で、土地利用に変化はない。駅から遠く 利便性は劣るが、割安感から需要は堅調。地 価は微増傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％