別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 甲賀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町寺庄字飯道寺前３９８番１ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所等 が混在する住宅地域 北5.8m市道 水道、下水 寺庄 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 寺庄駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は駅近くの既成住宅地域であるが、周辺において新規分譲等がみられる。寺庄駅付近の住宅地需要は比 較的堅調であることから、地価は概ね横ばい傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲賀市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は、市内を中心に居住を目的とする個人であ る。市場の動向等については、寺庄駅徒歩圏内の土地需要は比較的堅調で、地価は横ばい傾向にある。中心価格帯につ いては、土地の単価として２万円／㎡から３万円／㎡程度、新築一戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、甲賀市内の価格水準の比較的低い住宅地域に所在する信頼性の高い住宅地の事例から求めたもので、市場 性を反映して求められており規範性が高い。収益価格については、対象標準地は既成住宅地域に存し、賃貸市場が形成 されていないこと等から求められなかった。以上により、規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 79.8] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、持ち直している。個人消費は感 染症の影響が和らぐもとで持ち直している。 甲賀市の人口は減少傾向にある。 駅徒歩圏内の既成住宅地域で、周辺の土地需 要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％