別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 甲賀 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -11 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 2,940,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市信楽町長野字広芝１３６９番５ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道 信楽 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 信楽駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 信楽町の中心部から離れた古い住宅地域で、地域内に格別な変動要因は認めらない。地縁的な取引が中心で外部 からの流入は少ないため、需要は弱く地価は下落傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲賀市内の郊外の戸建住宅地域と判断した。主な需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者が 中心で、圏外からの転入はほとんどない。人口の減少、高齢化等の影響から、交通利便性が劣る地域の需要はかなり限 定的となり、取引自体も少ない。市場の中心価格帯は、取引が少なく把握が難しいが、土地１㎡当たり概ね１０，００ ０円～３０，０００円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益還元法は適用しない。ま た、造成後相当の期間が経過しているため原価法も適用しない。取引事例比較法は、住環境等の類似した事例を採用し て求めたもので信頼性が高い。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されて いることから比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.3] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩 やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少 傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。 旧信楽町の中心から離れた住宅地域で、土地 利用に変化はみられない。需要は限定的で弱 含みである。地価も下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％