別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 甲賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市信楽町江田字小麦生５９７番外 ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、小工場等が混 在する県道沿いの住 宅地域 西7m県道、背面道 水道 信楽 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ県 道 交通 施設 信楽駅南西方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに作業所等も混在する古くからの既成住宅地域。土地利用に大きな変化はなく、当分の間は現状を維持 すると予測する。人口減少や高齢化の影響もあり、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市内を中心に、他地区も含めた郊外の既成住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する 地元居住者が中心で、同一需給圏外からの転入はほとんどみられない。人口の減少に加え高齢化が進み、既成住宅地の 取得需要は弱く、不動産取引自体が少ない地域であり、地価は下落基調で推移している。価格にバラツキがあるが、土 地４５０㎡程度で、５００万円～１，０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例から、適切な事例選択の上試算されたもので あり実証的で規範性が高い。また、収益還元法については、自用目的での取引が中心であり、賃貸市場が成立していな い地域であることから適用しなかった。したがって、本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を 採用し、代表標準地との価格均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [101.6] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩 やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少 傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。 作業所や工場等も散見される県道沿いに存す る既成住宅地域であり、土地利用に変化はみ られない。需要も依然として弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％