別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 甲賀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 6,170,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３７番外 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等も見られる既成住 宅地域 北東5.6m市道 水道、下水 甲賀 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 甲賀駅北東方 9.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧東海道沿いに店舗も混在する既成住宅地域であるが、土地利用に大きな変化はみられない。交通利便性が劣り 、人口減少や高齢化の影響もあり、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市及び周辺市に所在する郊外の既成住宅地域である。需要者は近隣居住者が中心で、地縁的選好性が 強く、同一需給圏外からの転入は稀であると思われる。市場の需給動向は、特段大きな変化を示すものはなく、需給と もに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して、地価も下落基調で推移している。市場での標準規模での中心価格 帯は６００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅郊外の既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心で賃貸目的の取引は見られない。さらに、対象標準地は、駅から 遠いため共同住宅等の需要や供給は見られず賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しない。したがって、自用 目的で取引される取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [104.4] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇 傾向にあり、地価は旧水口町中心部では上昇 地点もあるが、郊外の住宅地の地価は下落傾 向である。 旧東海道に面して店舗等が介在する既成住宅 地域で、土地利用に変化はない。旧土山町に ついては人口減少が著しく、土地需要は減退 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％