別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 甲賀 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 2,930,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 甲賀 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 甲賀駅北東方 11.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された郊外の住宅地域で、地域内に特別な価格変動要因は見られず、空地等も散見される。最寄駅か ら遠く交通利便性が劣り、また人口減少により需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外の住宅団地である。需要者の中心は土山町内の地縁者で、外部からの新規の転入は見受けられない。 市中心部から離れていていることから交通の利便性が劣り、需要は極めて限定的で、土地取引は低調である。取引が少 ないことから、取引の中心となる価格帯は把握し難いが、土地単価で㎡当り１２千円～１６千円程度である。土地建物 一体は建物の規模により把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の駅勢圏に所在する類似性の高い事例を採用し、適切に補修正を行って試算していることから説得力を 有する。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に所在し、自己使用目的の取引が中心であり、画地規模等より収益 性を重視した利用が見込めないことから、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よって、市場での取引実態を反映 した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [102.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市内の住宅地需要は水口町内に集中して いるが、他の地域の比較的低価格な住宅地域 の需要も上向き傾向にある。 市中心部から離れた古くに開発された住宅団 地で、割安感があるものの需要動向は弱く、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％