別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 甲賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -5 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市水口町新城字北沢６２５番３９ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東6.9m市道 水道、ガス、下水 水口 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西   110 ｍ、南   125 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．９ ｍ　市道 交通 施設 水口駅南東方 2.9km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 水口町中心市街地外延部に位置する住宅団地であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。水 口町内中心市街地に比べて割安感があり需要は比較的堅調に推移しており、地価も微増傾向にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市内の水口町を中心に隣接の甲南町内の住宅団地に及ぶと判定した。需要者の属性は水口町内の工業 団地や市内の事業所等に勤務する者、学区を同じくする者、当該地域に地縁性を有する者が中心である。水口町の中心 市街地は甲賀市内でも価格水準が高いため周辺部の環境良好な住宅地に対する需要は堅調である。市場での中心となる 価格帯は１７０㎡程度の土地で５００万円程度、土地建物総額で２，０００万円～２，５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は水口町及び甲南町内の新興住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高 い。当該地域は自己使用目的の戸建住宅が建ち並ぶ地域であること、規模が小さいため共同住宅の想定もできないこと から収益価格は試算できなかった。さらに旧造成の住宅団地であり積算価格も試算できない。よって市場性を反映する 比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [118.0] [102.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市の人口は県全体よりも減少傾向が強く 、水口町、甲南町は概ね横這い、土山町、甲 賀町、信楽町は減少傾向となっている。 水口町の郊外の住宅団地であり土地利用に特 段の変化はないが、割安感があるうえ周辺の 分譲も好調であり地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％