鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

栗東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１栗東Ｓ -306	栗東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３０１栗東Ｓ -404	栗東市		建付地	（　）	長方形	北東25.4m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３０１栗東Ｓ -408	栗東市		更地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		近商 (80,300)
d	２３０１栗東Ｓ -302	栗東市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	２３０１栗東Ｓ -205	栗東市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,463	100 [ 109.8]	85,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,100
b	(　 ) 83,602	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	121,820	100 [ 142.3]	85,608		85,600
c	(　 ) 98,474	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,656	100 [ 121.2]	82,224		82,200
d	(　 72,062) 72,062	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,791	100 [ 93.6]	78,837		78,800
e	(　 ) 85,106	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,127	100 [ 111.8]	77,037		77,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +58.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,300 円／㎡]

栗東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,047,142	4,039,530	16,007,612	14,667,600	1,340,012	（　0.9730） 1,303,832	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	26,076,640 円　　　　（　 68,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栗東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	250.00	Ｓ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	379 ㎡	19.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所、３～５Ｆ共同住宅（２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５６㎡）の店舗事務所兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

共用部分・内部階段等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	2,040	433,500	5.0	2,167,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,850	416,250	3.0	1,248,750
							0.0	0
3～ 5	住宅	250.00	90.0	225.00	1,440	324,000	2.0	648,000
							0.0	0
～

～

計		1,250.00	89.0	1,112.50		1,821,750		5,360,250
								0

⑨年額支払賃料	1,821,750 円　×　12ヶ月　＝　 21,861,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,112.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は通り抜け費用であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,861,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,222,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,998,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,360,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,047,142 円　　　　（　 52,895 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１栗東（賃）　　　　-2	1,717 ( 1,688)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,900	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,048 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１栗東（賃）　　　　-3	2,310 ( 2,284)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,092
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栗東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	666,630 円	22,221,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,039,530 円　（　　　　　　 10,658 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,667,600 円（　　　　　 38,701 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,047,142 円
②総費用	4,039,530 円
③純収益　①－②	16,007,612 円
④建物等に帰属する純収益	14,667,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,340,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,303,832 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,076,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
栗東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栗東 5-1

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　前田　基良

TEL.

鑑定評価額

30,700,000 円

１㎡当たりの価格

81,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栗東市安養寺６丁目字柿田５８１番６外｢安養寺６－９－６０｣				②地積　(㎡)	379 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）地区計画等 (70,400)
	台形 1:1	店舗、事務所兼住宅Ｓ5	中層の事務所ビルと店舗等が混在する商業地域	北西16m市道	水道、下水	手原 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 90 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層の店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ　市道

交通

施設

手原駅南方

800m

法令

規制

商業
(70,400)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

手原駅勢圏の商業地域であり、土地利用は安定的で現状のまま推移すると予測する。栗東市役所を中心とする官
公庁に近接し、事務所利用を目的とする潜在的需要が存していることから地価は概ね横ばいにあると思われる。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栗東市及び周辺市に存する繁華性の類似する商業地の存する範囲である。主たる需要者は地元資本の企業
及び個人の新規出店が考えられる。栗東市役所に近接する商業地で、商業繁華性はやや低いものの背後住宅地の人口増
加等から潜在的需要がみられる。地域内に取引はなく、サブリース契約などで取引価格が顕在化せず中心価格帯を把握
することは困難であるが、背後住宅地事例より類推して土地単価で２６．７万円／坪程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連関係にある商業地の事例を中心に試算しており、豊富な資料に基づいて判断し商業地の現下の市場
動向を反映した価格として説得力を有する。他方、近隣地域内は自己利用目的の不動産が多く元本と果実の相関関係が
希薄であることから収益価格が比準価格よりもやや低位に試算された。したがって、規範性の高い比準価格を中心に収
益価格を関連付けて調整し地価公示価格及び地価調査価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられ
るものの、生産活動は製造業を中心に持ち直
しており、全体として緩やかに回復傾向にあ
る。

官公庁に近接した近隣商業地域であり地域要
因に大きな変化はない。飲食店の出店は少な
いものの事務所利用としての潜在的需要は認
められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

栗東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１栗東Ｓ -408	栗東市		更地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	２３０１栗東Ｓ -212	栗東市		更地	（　）	ほぼ整形	北東7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３０１湖南Ｓ -512	湖南市		更地	（　）	ほぼ台形	西6.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２３０１甲賀Ｓ -205	甲賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,474	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,656	100 [ 125.7]	79,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,300
b	(　 ) 64,725	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	81,877	100 [ 97.5]	83,976		84,000
c	(　 ) 51,970	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	53,296	100 [ 65.3]	81,617		81,600
d	(　 ) 54,673	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,110	100 [ 68.7]	80,218		80,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +31.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,100 円／㎡]

栗東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,047,142	3,673,230	16,373,912	14,883,300	1,490,612	（　0.9730） 1,450,365	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	29,007,300 円　　　　（　 76,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栗東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	250.00	Ｓ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	379 ㎡	19.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所、３～５Ｆ共同住宅（２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５６㎡）の店舗事務所兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

共用部分・内部階段等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	2,040	433,500	5.0	2,167,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,850	416,250	3.0	1,248,750
							0.0	0
3～ 5	住宅	250.00	90.0	225.00	1,440	324,000	2.0	648,000
							0.0	0
～

～

計		1,250.00	89.0	1,112.50		1,821,750		5,360,250
								0

⑨年額支払賃料	1,821,750 円　×　12ヶ月　＝　 21,861,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,112.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,861,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,222,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,998,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,360,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,047,142 円　　　　（　 52,895 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１栗東（賃）　　　　-2	1,717 ( 1,688)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,048 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１栗東（賃）　　　　-3	2,310 ( 2,284)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,094
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栗東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	207,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	666,630 円	22,221,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,656,000 円	207,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,673,230 円　（　　　　　　 9,692 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,883,300 円（　　　　　 39,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,047,142 円
②総費用	3,673,230 円
③純収益　①－②	16,373,912 円
④建物等に帰属する純収益	14,883,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,490,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,450,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,827 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,007,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,500 円／㎡）