別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 栗東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 -10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　谷　正登   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市御園字奥谷１６５３番外 ②地積 　(㎡) 769   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 山裾の既成住宅地域 南西4m市道 水道、下水 手原 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 手原駅南東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の古くからの既成住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。交通利 便性が劣る古くからの既成住宅地は需要が限定的であり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね栗東市及び周辺市域の市街化調整区域内の農家住宅地域。地縁的選考性が強く、需要者の中心は 近隣居住者である。最寄駅からも遠く生活利便性の劣り高齢化も進んでいるため、土地需要は限定される。取引される 規模もまちまちであり、需要の中心となる価格を見いだすのは困難であるが、概ね土地は２万円／㎡が取引の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は市 街化調整区域内に位置し、賃貸物件がなく賃料水準が把握できないため収益価格を試算することができなかった。従っ て比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 78.3] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ感染症の影響が和らぐも とで、持ち直している。栗東市の人口及び世 帯数は微増傾向である。 郊外の古くからの既成住宅団地で、特段の地 域要因の変動は認められないが、交通利便性 に劣るため、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％