別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 栗東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 -5 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市綣６丁目３４２番３０ ｢綣６－２－５｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ駅近接の住宅 地域 南西6.8m市道 水道、下水 栗東 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 栗東駅南西方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栗東駅に近い戸建住宅地域で、今後も良好な住環境を維持しながら推移するものと予測する。良好な住環境や駅 至近による利便性から地価は上昇基調を維持するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ草津駅～栗東駅徒歩圏内に存する住環境に関して代替競争関係が認められる住宅地の存する範囲であ る。主たる需要者は市内及び周辺市に在住する一次取得者が中心である。近隣地域はＪＲ駅に近接した区画整然とした 住宅地であり、良好な利便性と住環境により需要は旺盛で市場も盛況である。中心価格帯は土地単価で１３０，０００ 円／㎡～１５０，０００円／㎡、総額で２，０００万円～２，５００万円、新築戸建で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は栗東市及び草津市に存する住環境の類似する取引事例に基づき試算しており、湖南エリアの住宅地市場を反 映しており豊富な資料を基礎とした価格として説得力を有する。他方、近隣地域内には賃貸アパート等がなく賃貸市場 が成立していないと判断できること及び画地条件から賃貸アパート等の建築が現実的でないことから、収益還元法の適 用を断念した。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して調整し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [102.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられ るものの、生産活動は製造業を中心に持ち直 しており、全体として緩やかに回復傾向にあ る。 駅近くの住宅地域であり地域要因に変化はな い。良好な利便性から需要は堅調で地価は上 昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％