別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 栗東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 -1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市小柿１０丁目７８７番１９ ｢小柿１０－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 存する住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 草津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 草津駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 草津駅勢圏の住宅地域であり土地利用に大きな変化はない。利便性や住環境が良好であり、需要は堅調で地価は 上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ草津駅～栗東駅勢圏に存する類似の地域特性を有する住宅地の存する範囲である。主たる需要者は市 内及び隣接市に居住する一次取得者であると思料する。ＪＲ東海道本線沿線の住宅地は良好な利便性により需要は旺盛 であり、市場は堅調に推移している。想定される中心価格帯は土地単価で９９，０００円／㎡～１１０，０００円／㎡ 、総額では面積１３０㎡程度で１，３００万円程度、新築の戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は栗東市及び草津市に存する価格牽連関係にある取引事例を中心に試算し、豊富な資料を基礎としており同一 需給圏の市場動向を反映した価格として実証的である。他方、近隣地域には賃貸物件はなく賃貸市場が成立していない こと及び画地条件から賃貸アパート等の建築が困難であることから、収益還元法の適用を断念した。したがって、比準 価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意して調整の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [146.5] [100.0] 100 98,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられ るものの、生産活動は製造業を中心に持ち直 しており、全体として緩やかに回復傾向にあ る。 草津駅徒歩勢圏の住宅地域で地域要因に大き な変化はない。良好な利便性により需要は堅 調であり地価は上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％