別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 600,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市古高町字松塚８０８番２４外 ②地積 　(㎡) 16,523   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 北東12m市道、三方路 水道、ガス、下水 守山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 守山駅南西方 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近くの中小規模工業団地として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。コロナ禍にあ っても、県内工業地の需要は堅調に推移しており、特に湖南地域の需要は旺盛で、地価は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南地域を中心に県内の工業地域として広域的に形成される。需要者は製造業や物流関係等の地元中小企 業のほか、京阪神の事業者等と幅広く見込まれる。幹線道路・高速道路ＩＣへの交通アクセスが良好で、県内工業地の 供給不足と相俟って、工業地需要は極めて堅調で、地価は上昇傾向で推移している。取引が少なく、規模もまちまちで 、中心となる価格帯は把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり１２万円～１５万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算し なかった。比準価格は、県内の工業地を広域的に分析し、代替性が認められる取引事例より試算したもので、取引市場 の実態を反映し、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに県内工業地の価 格水準との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 58.2] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩 やかに持ち直しつつある。県内の工業地需要 は引き続き堅調に推移している。 交通インフラの整った中小工業団地で、市街 地にも近く、県内工業地需要に支えられ、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規 模を有する三方路地であるが、特段の優劣は 無く、競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％