別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市矢島町字屋敷田３１８３番 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 守山 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 守山駅北西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅地域であり、土地利用は今後も安定的に推移するものと予測する。地縁的選好性により、需 要は限定的で、地域要因に影響を与える要因はなく、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山市及び周辺市の既成住宅地域又は農家住宅地域である。郊外の古くからの集落地域であるため、需要 者は地縁的選好性を有する地元居住者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。高齢化の進展に伴い慢性的な 供給の増加と需要の減少が進むと予測する。取引事例は少なく、個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難 であるが、３００～４００㎡程度の土地で、８００万円～１，２００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする集落地域で、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範 性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価 格である。一方、収益価格は、調整区域の指定により、自己用以外の建築が規制されており、賃貸想定が困難となり、 適用を断念した。以上より、代表標準地との均衡も考慮し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、持ち直している。守山市の人口 は増加傾向で推移。老年人口は微増している が、高齢化率は県平均よりも低い。 古くからの農家住宅を中心とする集落地域で 、地縁的選好性が強く、新規の取引需要は限 定的である。地域要因に変動はない。 標準的な規模・形状の中間画地であり、個別 的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の 程度も普通である。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％