別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -8 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市播磨田町字願立１０７８番１５ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西7m市道 水道、ガス、下水 守山 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道 交通 施設 守山駅北方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ守山駅バス圏の区画整然とした戸建住宅地域である。街路条件、環境条件が比較的良好で、駅徒歩圏内の住 宅地域の需給逼迫の影響とも相まって、堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、守山市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は市内または周辺市に勤務する一次取得者が 中心となる。周辺地域では小規模団地開発が活発で、新規分譲の売れ行きは一次・二次取得者を中心として概ね好調で あり、当該地域の需給動向も堅調に推移している。土地は約１５０㎡程度で１，３００万円～１，８００万円、新築戸 建は３，０００万円～３，５００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域にお ける規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を 有する価格である。収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送 った。以上により、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [102.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、持ち直している。守山市の人口 は増加傾向で推移。老年人口は微増している が、高齢化率は県平均よりも低い。 守山駅からバス圏の郊外の住宅地域であるが 、街路条件、環境条件が比較的良好で、堅調 な需要が認められる。地域要因に変動はない 。 標準的な形状・規模等の中間画地であるが、 方位において優位性があり、標準的画地に比 べ若干競争力を有する。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％