別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市金森町字山柿６５０番２７ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 つ区画整然とした住 宅地域 北東7m市道 水道、ガス、下水 守山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道　 交通 施設 守山駅北西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から４０年近く経過する戸建住宅団地として熟成しており、土地利用は安定的に推移している。コロナ禍に あっても守山市内の住宅需要は強含みで、地価は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山市内を中心とする戸建住宅地域である。需要者は同一市内居住者や京阪神への通勤者等の一次取得者 が中心と考えられる。郊外へと住宅開発が進んでおり、守山市内の需要と供給は共に堅調で、地価は上昇傾向で推移し ている。取引の中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり３５万円前後、新築戸建で３５００万円～４５００万円 程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心の戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は 断念した。守山市内の戸建住宅地域に存する代替性が高いと認められる取引事例より試算した比準価格は、市場性を反 映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、さらに周辺の住宅地の 価格水準との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [126.2] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩 やかに持ち直しつつある。守山市は総人口・ 生産年齢人口ともに増加傾向で、高齢化の進 行速度は遅い。 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地で、 居住環境が優り、土地需要は堅調で、地価は 上昇基調で推移している。 個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規 模を有する中間画地で、特段の優劣は無く、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％