別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 守山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市守山４丁目字南高田１２７４番１ ｢守山４－１－２３｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅、アパートが見 られる区画整理済の 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 守山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 守山駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の良好な住宅地域で、利用状況は現状で推移すると予測する。コロナ禍にあっても住宅地への影響は ほとんど見られず、利便性の良好な住宅地は供給が希少で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ守山駅勢圏を中心に、守山市内における一般住宅地域の範囲。需要者は同一需給圏内の居住者または 通勤者の一次取得者が中心である。駅徒歩圏内の空閑地がほとんどないため宅地の供給は希少であり、また対象不動産 の周辺地域は人気のエリアであるため、不動産需要は堅調である。新規分譲地であれば市場の中心価格帯は土地は１５ ０～２００㎡前後で２０００～３０００万円前後が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性を有する守山市内の住宅地の事例を採用して試算しており規範性は高い。近隣地域は自用の戸建住宅 が多く、画地規模からも収益目的の新築賃貸想定は現実的でないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、代表 標準地との検討を踏まえ、周辺住宅地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する住宅地域であ ることも考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直している。守山市の総人口 は増加傾向にあるが、老年人口の増加率が大 きく、高齢化が進んでいる。 駅に比較的近い住宅地域で、生活利便性に優 れる希少な人気のエリアで、区画も整然とし ており、宅地需要は堅調である。 個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普 通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％