別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市下之郷１丁目字八代７６番２ ｢下之郷１－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 古くに開発された住 宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 守山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 守山駅北方 1.9km 法令 規制 ２中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 守山駅徒歩圏外の古い住宅地域であるが、生活利便性の良好な地域である。新規分譲地に比べると競争力は若干 劣るものの、地価は微増傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ守山駅を最寄り駅とする守山市内の戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者ま たは通勤者の一次取得者が中心である。駅徒歩圏内の住宅地の供給は少なく、駅徒歩圏外であっても居住環境が良好で あれば底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は１６０～１７０㎡前後で１５００万円前後と把握 する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅中心の 閑静な住宅地域に存し、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため 試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [148.5] [100.0] 100 86,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や かに持ち直している。守山市の人口は増価傾 向。高齢化率は県平均より低い。 古くに開発された戸建住宅地域で、街路条件 など新規分譲に比べると品等は劣るが、生活 利便性は良好な地域である。 標準的な形状・規模を有する中間画地であり 、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競 争力の程度も普通である。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％