別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 草津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 334,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市野路東７丁目字砂池２２５７番３３外 ｢野路東７－３－４９｣ ②地積 　(㎡) 5,620   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ3 中小規模の工場、事 業所等が建ち並ぶ工 業地域 南西8.5m市道 水道、ガス、下水 南草津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   145 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 112.0 ｍ、規模　　     5,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．５ｍ　市道 交通 施設 南草津駅南方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、事業所が多い工業地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと予測する。幹線道路へ の接近性等工業地としての利便性に優れ、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津市を中心に、滋賀県中南部に位置する工業地域の圏域と判断される。需要者は県内及び周辺府県にお いて事業展開を行う製造業者、物流事業者が中心となる。草津市を含む滋賀県南部地域においては高速道路や幹線道路 等の交通インフラが整っており、工業地需要が堅調であることから、地価は上昇傾向が続いている。規模がまちまちで あり、総額での中心価格帯の把握が困難であるが、更地前提で５０，０００～７０，０００／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏において生起した工業地の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択した上 で適切に試算されており、規範性が高いと判断される。一方、本地域は自用の工場、事業所等が中心であり、工場、倉 庫等工業系用途の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用が妥当と判断する。よって実証的な資料に基 づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.8] [100.0] 100 59,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に弱さが見られるものの、 緩やかに持ち直している。草津市の人口数・ 世帯数は増加傾向、高齢化率は上昇傾向にあ る。 概ね成熟した工業地域であり、地域要因に変 動はない。新名神高速道路大津～城陽ジャン クション間の開通が迫っており、利便性向上 が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％