鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１草津Ｓ -219	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２３０１大津Ｓ -1128	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.6m市道、南西5.3m、二方路		近商高度6種最高31m (80,200)
c	２２０７大津Ｓ -1208	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、東2m、二方路		商業 (80,600)
d	２２０７大津Ｓ -1608	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m私道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	321,637	100 [ 91.0]	353,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	364,000
b	(　 ) 258,699	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	262,065	100 [ 81.4]	321,947		332,000
c	(　 ) 260,349	100 [ 110.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	240,430	100 [ 75.7]	317,609		327,000
d	(　 ) 247,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.6]	273,042	100 [ 77.2]	353,681		364,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	隣地取得	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
c	隣地取得	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 332,000 円／㎡]

草津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後市街化が進行し、再調達原価の把握が困難になったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,667,669	5,624,308	19,043,361	15,055,200	3,988,161	（　0.9490） 3,784,765	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	80,526,915 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ6	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	255 ㎡	29.0 m x 8.5 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～６階事務所のテナントビルを想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	3,500	441,000	6.0	2,646,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	80.0	144.00	2,800	403,200	6.0	2,419,200
							0.0	0
3～ 6	事務所	180.00	80.0	144.00	2,480	357,120	6.0	2,142,720
							0.0	0
～

～

計		1,080.00	78.3	846.00		2,272,680		13,636,080
								0

⑨年額支払賃料	2,272,680 円　×　12ヶ月　＝　 27,272,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 846.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,272,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,727,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,544,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,636,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,667,669 円　　　　（　 96,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	草津（賃）　　　　-81302	2,444 ( 2,419)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,517 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	草津（賃）　　　　-87902	2,940 ( 2,925)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,524
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,296,000 円	216,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,363,608 円	27,272,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 696,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	216,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,624,308 円　（　　　　　　 22,056 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	216,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,055,200 円（　　　　　 59,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,667,669 円
②総費用	5,624,308 円
③純収益　①－②	19,043,361 円
④建物等に帰属する純収益	15,055,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,988,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,784,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,526,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
草津 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-5

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　芦川　直樹

TEL.

鑑定評価額

83,600,000 円

１㎡当たりの価格

328,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市西渋川１丁目字丸ノ内７６３番５｢西渋川１－１－３｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）地区計画等駐車場整備地区 (90,500)
	台形 3.5:1	店舗兼事務所Ｓ4F1B	店舗兼事務所ビル、ホテル等が多い駅前商業地域	南西（駅前広場）道路、北西側道	水道、ガス、下水	草津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 110 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

草津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,500)
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に接面する繁華性の高い商業地域で、当分の間は現状を維持すると予測する。背後人口が増加し、商業
繁華性が高く、取得需要も強いため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 301,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は草津市及び周辺市のＪＲ東海道本線各駅勢圏の商業地域一円で、特に駅から徒歩圏内の商業地域と代替関
係が強い。需要者の中心は、不動産開発目的の事業者や不動産業者等である。駅に近く利便性と繁華性が高く、店舗及
び事務所の賃貸需要が認められ、土地の供給も少ない希少性の高い地域で、取得需要は強い地域である。取引における
中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が７千～９千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、利便性と収益性を重視する商業地域に存し、需要者の属性及び標準地の規模に鑑み、取
引市場における取引価格が有力な指標となる一方で、立地特性から、自用又は賃貸用の店舗兼事務所として利用される
ことが想定されるが、信頼性の高い多数の事例を収集でき、より精度が高いと判断した比準価格を重視し、収益価格を
比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[109.9]

[103.0]
100

328,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直し
ている。市内の人口は増加傾向で、商業地の
需要は堅調であり、地価は概ね上昇傾向にあ
る。

駅前の繁華性の高い商業地域で、地域要因に
特段の変動はないが、背後人口の増加や希少
性から、取得需要は強い地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１大津Ｓ -147	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.6m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,276)
b	２３０１大津Ｓ -1128	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.6m市道、南西5.3m、二方路		近商高度6種最高31m (80,200)
c	２３０１草津Ｓ -219	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２３０１大津Ｓ -1117	大津市		建付地	（　）	長方形	南（駅前広場）市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,858	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	228,006	100 [ 71.6]	318,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 258,699	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	262,065	100 [ 83.6]	313,475		323,000
c	(　 ) 321,637	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,853	100 [ 94.9]	342,311		353,000
d	(　 ) 284,852	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,270	100 [ 101.9]	282,895		291,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

草津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,809,118	5,676,827	19,132,291	15,334,000	3,798,291	（　0.9490） 3,604,578	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	76,693,149 円　　　　（　 301,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	Ｓ6	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	255 ㎡	29.0 m x 8.5 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～６階事務所のテナントビルを想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	3,512	442,512	6.0	2,655,072
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	80.0	144.00	2,800	403,200	6.0	2,419,200
							0.0	0
3～ 6	事務所	180.00	80.0	144.00	2,500	360,000	6.0	2,160,000
							0.0	0
～

～

計		1,080.00	78.3	846.00		2,285,712		13,714,272
								0

⑨年額支払賃料	2,285,712 円　×　12ヶ月　＝　 27,428,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 846.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,428,544 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,742,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,685,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,714,272 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,428 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,809,118 円　　　　（　 97,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０７草津（賃）商　　　　-301	3,355 ( 3,347)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,530 円/㎡　月額支払賃料（　 3,512 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０７草津（賃）商　　　　-501	2,860 ( 2,811)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	3,435
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,320,000 円	220,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,371,427 円	27,428,544　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 675,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,870,000 円	220,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,676,827 円　（　　　　　　 22,262 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	220,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,334,000 円（　　　　　 60,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,809,118 円
②総費用	5,676,827 円
③純収益　①－②	19,132,291 円
④建物等に帰属する純収益	15,334,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,798,291 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,604,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,136 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,693,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 301,000 円／㎡）