鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１守山Ｓ -202	守山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (80,400)
b	２３０１草津Ｓ -6	草津市		貸家建付地	（　）	不整形	南東20m県道、南西6.6m、西6m、三方路		近商 (80,200)
c	２３０１草津Ｓ -201	草津市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２２０７大津Ｓ -720	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m国道、中間画地		準工高度6種最高31m (60,200)
e	２３０１大津Ｓ -812	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,948	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	260,761	100 [ 81.0]	321,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 204,339	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	207,615	100 [ 58.6]	354,292		372,000
c	(　 ) 201,324	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,948	100 [ 61.2]	334,882		352,000
d	(　 ) 233,151	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,814	100 [ 68.0]	349,726		367,000
e	(　 ) 178,213	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,421	100 [ 57.6]	314,967		331,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 362,000 円／㎡]

草津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

高層の店舗兼共同住宅が最有効使用と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,184,943,346	1,887,373,889	12	582,000	4,830.00	285,000	6,930.00
⑧開発法による価格	297,569,457 円　　　　（　 354,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
841 ㎡	㎡		㎡		㎡	841.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
645.00 ㎡	6,930.00 ㎡	5,045.00 ㎡	1,885.00 ㎡	4,830.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 63 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 76.7 ％）	（ 824.0 ％）	（ 599.9 ％）	（ 224.1 ％）	（ 69.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.0 ｍ 31.5 ｍ		前面道路：道路特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

582,000 円／㎡

店舗等

435,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 582,000 円／㎡　　×　　 4,470.00 ㎡　　＝　　　　 2,601,540,000 円

店舗等

　 435,000 円／㎡　　×　　 360.00 ㎡　　＝　　　　 156,600,000 円

合　計　　　　　　　　 2,758,140,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 293,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建設費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 293,550 円／㎡　　×　　　 6,930.00 ㎡　　＝　　　　 2,034,301,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,758,140,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 275,814,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,310,115,500 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	137,907,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 126,667,580 円
	販売総額(2期)	137,907,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 116,352,136 円
	販売総額(3期)	2,482,326,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,941,923,630 円
収入合計		－	－	－	－	2,184,943,346 円
支出	建築工事費(1期)	203,430,150 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 192,221,149 円
	建築工事費(2期)	203,430,150 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 174,909,243 円
	建築工事費(3期)	1,627,441,200 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,273,147,251 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	165,488,400 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 154,897,142 円
	販売管理費(2期)	110,325,600 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 92,199,104 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,887,373,889 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,184,943,346 円　　－　　　　　　 1,887,373,889 円　　＝　　　　　 297,569,457 円 354,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
草津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-4

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　山崎　琢磨

TEL.

鑑定評価額

303,000,000 円

１㎡当たりの価格

360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市野路１丁目字池之尻１６番５外｢野路１－１４－３８｣				②地積　(㎡)	841 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）地区計画等 (90,600)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	店舗兼マンションが立地する駅前商業地域	北西（駅前広場）道路、三方路	水道、ガス、下水	南草津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場

交通

施設

南草津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,600)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域はＪＲ「南草津」駅前広場に面する商業地域で、駅周辺では分譲マンション素地需要が旺盛である。地
価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 367,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 327,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線沿線各駅を中心とする商業地域である。需要者の中心は広域展開のサービス店舗
事業者または小売・飲食店事業者及びマンションディベロッパーである。近隣地域はＪＲ「南草津」駅前の商業地域で
あり、昨今は利便性に着目した分譲マンション用地需要が旺盛である。中心価格帯については、利用目的により取引面
積が大きく異なるため、総額での明確な把握は困難であるが、単価としては３５万円／㎡～４０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はＪＲ東海道本線各駅前の事例を基礎として試算しており、現下の商業地の市場動向を表しており規範性は高
い。一方、開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性を示す価格であり最有効使用の観点から重視すべき価
格である。なお、収益価格は市場参加者の観点から実証性が乏しく適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格
及び開発法による価格を関連付けて調整し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[101.8]

[105.0]
100

361,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

草津駅・南草津駅徒歩圏内の分譲マンション
用地の地価は安定的に上昇傾向で推移してい
る。

高層の店舗兼マンション地域であり、新規用
地需要の増加による分譲マンション市況は活
性化し、需要超過傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１大津Ｓ -1124	大津市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、東3.4m、角地		商業駐車場整備地区 (80,600)
b	２３０１大津Ｓ -116	大津市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
c	２３０１草津Ｓ -219	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２３０１守山Ｓ -202	守山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,358	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	384,039	100 [ 106.1]	361,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 391,099) 391,099	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	400,485	100 [ 114.6]	349,463		367,000
c	(　 ) 321,637	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,853	100 [ 94.3]	344,489		362,000
d	(　 ) 258,948	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	260,761	100 [ 74.6]	349,546		367,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 367,000 円／㎡]

草津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		高層共同住宅（分譲マンション用地）を最有効使用と判断し、開発法を適用したため収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を高層の店舗兼共同住宅の敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,198,418,328	1,923,429,942	12	585,000	4,830.00	291,000	6,930.00
⑧開発法による価格	274,988,386 円　　　　（　 327,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
841 ㎡	㎡		㎡		㎡	841.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
645.00 ㎡	6,930.00 ㎡	5,045.00 ㎡	1,885.00 ㎡	4,830.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 63 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 76.7 ％）	（ 824.0 ％）	（ 599.9 ％）	（ 224.1 ％）	（ 69.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.0 ｍ 31.5 ｍ		前面道路：道路特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

585,000 円／㎡

店舗等

445,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 585,000 円／㎡　　×　　 4,470.00 ㎡　　＝　　　　 2,614,950,000 円

店舗等

　 445,000 円／㎡　　×　　 360.00 ㎡　　＝　　　　 160,200,000 円

合　計　　　　　　　　 2,775,150,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 299,730 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建設費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 299,730 円／㎡　　×　　　 6,930.00 ㎡　　＝　　　　 2,077,128,900 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,775,150,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 277,515,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,354,643,900 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	138,757,500 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 127,448,764 円
	販売総額(2期)	138,757,500 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 117,069,703 円
	販売総額(3期)	2,497,635,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,953,899,861 円
収入合計		－	－	－	－	2,198,418,328 円
支出	建築工事費(1期)	207,712,890 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 196,267,910 円
	建築工事費(2期)	207,712,890 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 178,591,543 円
	建築工事費(3期)	1,661,703,120 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,299,950,351 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	166,509,000 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 155,852,424 円
	販売管理費(2期)	111,006,000 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 92,767,714 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,923,429,942 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,198,418,328 円　　－　　　　　　 1,923,429,942 円　　＝　　　　　 274,988,386 円 327,000 円／㎡