鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１草津Ｓ -313	草津市		更地	（　）	長方形	北東15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３０１草津Ｓ -509	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m県道、南東6m、角地		近商 (90,200)
c	２２０７草津Ｓ -605	草津市		建付地	（　）	長方形	南東3m市道、南西1m、準角地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
d	２２０７草津Ｓ -705	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、北東7m、角地		２住居 (70,200)
e	２３０１大津Ｓ -144	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.6m市道、東4.2m、角地		商業 (80,336)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,613	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,241	100 [ 108.7]	96,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,800
b	(　 ) 130,797	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	125,943	100 [ 128.1]	98,316		98,300
c	(　 ) 88,767	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,921	100 [ 95.3]	94,356		94,400
d	(　 ) 101,640	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	98,058	100 [ 98.3]	99,754		99,800
e	(　 ) 93,272	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	91,642	100 [ 94.1]	97,388		97,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

草津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,749,028	1,138,848	4,610,180	3,923,120	687,060	（　0.9734） 668,784	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,648,653 円　　　　（　 78,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	80 ％	400 ％	360 ％	175 ㎡	6.5 m x 27.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～３階共同住宅：ファミリータイプ平均専有面積約４８㎡と想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

共用部分・内部階段等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	80.0	96.00	2,328	223,488	6.0	1,340,928
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	120.00	80.0	96.00	1,600	153,600	2.0	307,200
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	80.0	288.00		530,688		1,955,328
								0

⑨年額支払賃料	530,688 円　×　12ヶ月　＝　 6,368,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,368,256 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 636,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,731,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,955,328 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,749,028 円　　　　（　 32,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１草津（賃）　　　　-701	1,849 ( 1,812)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,328 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０７草津（賃）商　　　　-402	2,138 ( 2,021)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,371
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,600 円	55,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	191,048 円	6,368,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 468,300 円	55,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,138,848 円　（　　　　　　 6,508 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,923,120 円（　　　　　 22,418 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,749,028 円
②総費用	1,138,848 円
③純収益　①－②	4,610,180 円
④建物等に帰属する純収益	3,923,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	687,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	668,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,648,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
草津 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-2

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　芦川　直樹

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市草津３丁目字四町目１０２８番｢草津３－１０－４４｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）駐車場整備地区 (80,360)
	1:4	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、住宅等が混在する旧道沿いの商業地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	草津 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

草津駅南西方

900m

法令

規制

商業
(80,360)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗と住宅が混在する古くからの近隣商業地域で、住宅地域への移行も見られる。店舗の集積度はそれほど
高くないが、背後の住宅地の価格との牽連関係から値頃感もあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は草津市及び隣接市の商業地域で、特に草津駅、南草津駅周辺の近隣商業地域と代替関係が強い。需要者の
中心は、地元個人事業者や法人事業者等で、古くからの商業地域であり、店舗の集積度はやや低いが、利便性が良好で
、徐々に住宅地への移行も見られる。周辺の住宅地との比較から土地価格は値頃感があり、取得需要は堅調である。取
引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が１０００万円台中盤から後半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、利便性と収益性を重視する近隣商業地域に存し、需要者の属性及び標準地の規模に鑑み
、取引市場における取引価格が有力な指標となる一方で、立地特性から自用又は賃貸用の店舗兼住宅として利用される
ことが想定されるが、自用目的の取引が多く、信頼性の高い多数の事例を収集でき、より精度が高いと判断した比準価
格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,700 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 97.6]

[100.0]
100

96,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直し
ている。市内の人口は増加傾向で、商業地の
需要は堅調であり、地価は概ね上昇傾向にあ
る。

旧来からの商業地域で、住宅地への移行も見
られる。店舗の集積度はやや低いが、周辺の
住宅地との比較から値頃感があり、取得需要
は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１栗東Ｓ -408	栗東市		更地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	２２０７草津Ｓ -705	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、北東7m、角地		２住居 (70,200)
c	２２０７栗東Ｓ -503	栗東市		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		商業地区計画等 (70,400)
d	２３０１草津Ｓ -313	草津市		更地	（　）	長方形	北東15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,474	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,656	100 [ 101.6]	98,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,100
b	(　 ) 101,640	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	98,058	100 [ 101.1]	96,991		97,000
c	(　 ) 84,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	93,433	100 [ 98.7]	94,664		94,700
d	(　 ) 104,613	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,241	100 [ 108.7]	96,818		96,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,400 円／㎡]

草津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,432,956	1,097,041	4,335,915	3,787,840	548,075	（　0.9734） 533,496	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,887,673 円　　　　（　 62,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車場整備地区	80 ％	400 ％	360 ％	175 ㎡	6.5 m x 27.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２・３階は共同住宅（平均専有面積４８㎡／戸）を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	80.0	96.00	2,224	213,504	6.0	1,281,024
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	120.00	80.0	96.00	1,500	144,000	2.0	288,000
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	80.0	288.00		501,504		1,857,024
								0

⑨年額支払賃料	501,504 円　×　12ヶ月　＝　 6,018,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,018,048 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 601,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,416,243 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,857,024 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,432,956 円　　　　（　 31,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１草津（賃）　　　　-701	1,849 ( 1,812)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	2,104	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,235 円/㎡　月額支払賃料（　 2,224 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０７草津（賃）商　　　　-402	2,138 ( 2,021)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,371
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	319,200 円	53,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	180,541 円	6,018,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,200 円	53,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,097,041 円　（　　　　　　 6,269 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,787,840 円（　　　　　 21,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,432,956 円
②総費用	1,097,041 円
③純収益　①－②	4,335,915 円
④建物等に帰属する純収益	3,787,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	548,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	533,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,049 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,887,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,200 円／㎡）