別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 草津 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -13 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　靖展   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市北山田町字西ノ内２０番 ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 北東2.5m市道 水道、下水 草津 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   115 ｍ、南    20 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ市道 交通 施設 草津駅西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。草津市内における住宅地需要は 堅調であるが、市街化調整区域内の住宅地の需要はやや弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津市内を中心とし、概ね同市内に存する価格水準がやや低位な既成の中規模一般住宅地。需要者の中心 は市内に居住する分家住宅等を希望する第一次取得者が中心であり、新規に分譲されているような住宅地域を除き、既 成住宅地域にかかる需給は弱含みである。既成住宅地域の土地取引水準の把握は困難であったが、当地域周辺における 土地取引水準は、１，２００万円～１，４００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記試算により比準価格を得た。中規模住宅が連たんする地域であり、近隣地域内に賃貸物件はほとんど認められない ことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を基礎に、 周辺類似地域内における取引事例の水準や前年価格、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 79.8] [100.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 草津市内における住宅地需要は、概ね堅調に 推移しているが、最寄駅から遠い地域におい ては横ばい傾向で推移している。 地域内には格別の変動要因はないが、主たる 需要者が分家住宅希望者等に限定され、地価 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％