別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 草津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市平井１丁目字十町田１８番５ ｢平井１－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 草津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 草津駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅地域として熟成しており、土地利用に特段の変化はなく安定的に推移すると予測する。大型商業 施設に近く利便性の高い住宅地として需要は堅調であり、地価は微増傾向が続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ草津駅、南草津駅、栗東駅、守山駅を最寄駅とする戸建住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地 域に地縁性を有する者、学区を同じくする者のほか、隣接市や京都方面からの転入者を含む。街区の整った閑静な住宅 地で、草津駅前の大規模商業施設にも近く生活利便性が高いことから需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は １５０㎡程度の土地で２，２００円程度、土地建物総額で３，７００円から４，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は草津駅勢圏の戸建住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。当該 地域は自己使用目的の戸建住宅地域であること、画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定はできないことから収 益価格は求められなかった。さらに既成市街地につき積算価格も試算できない。よって市場性を反映した比準価格を採 用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　草津（県） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ草津駅、南草津駅勢圏の住宅地は生活利 便性が高く需要は堅調であり、駅徒歩圏では マンション供給も活発である。 街区の整った閑静な住宅地域として熟成して おり土地利用に特段の変化はないが、大型商 業施設に近く需要は堅調な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +1.4 ％