鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１守山Ｓ -202	守山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (80,400)
b	２３０１草津Ｓ -6	草津市		貸家建付地	（　）	不整形	南東20m県道、南西6.6m、西6m、三方路		近商 (80,200)
c	２３０１草津Ｓ -201	草津市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２２０７大津Ｓ -720	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m国道、中間画地		準工高度6種最高31m (60,200)
e	２３０１大津Ｓ -812	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,948	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	260,761	100 [ 90.9]	286,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 204,339	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	207,615	100 [ 65.6]	316,486		326,000
c	(　 ) 201,324	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,948	100 [ 68.9]	297,457		306,000
d	(　 ) 233,151	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,814	100 [ 75.6]	314,569		324,000
e	(　 ) 178,213	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,421	100 [ 63.4]	286,153		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

草津 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

土地の最有効使用が共同住宅地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,462,605,200	2,092,863,259	12	570,000	5,500.00	270,000	8,145.00
⑧開発法による価格	369,741,941 円　　　　（　 311,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 -7　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,188 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,188.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
660.00 ㎡	8,145.00 ㎡	5,700.00 ㎡	2,445.00 ㎡	5,500.00 ㎡	ＲＣ・15F ( 80 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 55.6 ％）	（ 685.6 ％）	（ 479.8 ％）	（ 205.8 ％）	（ 67.53 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等	80 ％	500 ％	480 ％	間口奥行	23.5 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

570,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 570,000 円／㎡　　×　　 5,500.00 ㎡　　＝　　　　 3,135,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,135,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 8,145.00 ㎡　　＝　　　　 2,265,124,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,135,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 313,500,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,578,624,500 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	156,750,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 143,974,875 円
	販売総額(2期)	156,750,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 132,249,975 円
	販売総額(3期)	2,821,500,000 円	( 90 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 2,186,380,350 円
収入合計		－	－	－	－	2,462,605,200 円
支出	建築工事費(1期)	226,512,450 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 214,031,614 円
	建築工事費(2期)	226,512,450 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 194,755,405 円
	建築工事費(3期)	1,812,099,600 円	( 80 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,404,195,980 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	188,100,000 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 176,061,600 円
	販売管理費(2期)	125,400,000 円	( 40 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 103,818,660 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,092,863,259 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,462,605,200 円　　－　　　　　　 2,092,863,259 円　　＝　　　　　 369,741,941 円 311,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
草津 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 -7

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　山崎　琢磨

TEL.

鑑定評価額

374,000,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市南草津１丁目３番３外				②地積　(㎡)	1,188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）地区計画等 (80,480)
	1:2	事務所兼共同住宅Ｓ6	中高層マンションが見られる駅に近い住宅地域	北東8m市道、背面道	水道、ガス、下水	南草津 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　８ｍ市
道

交通

施設

南草津駅南西方

250m

法令

規制

商業
(80,480)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業により分譲マンションやビジネスホテルなどが建ち並ぶ地域で、マンションの需要が強く、マ
ンション街として成熟し、地価は今後も上昇するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 308,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、草津市及び大津市の東海道本線各駅勢圏の分譲マンションが見受けられる地域である。需要者は
広域的・継続的にマンション供給しているディベロッパーが中心である。南草津駅は京阪神間での人気が高く、開発業
者の用地取得意欲は強い。コロナ禍により分譲計画の見直しも見受けられるが、大津湖南地域のマンション用地は売れ
行きは良い。接面状況や画地規模等に差があるため、取引総額の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域とその周辺地域は、利便性と快適性を併せ持つマンション適地である。分譲マンションを想定した開発法は、
具体的な土地利用に基づく採算性を反映しており、マンション事業者の視点に基づく試算価格である。比準価格は、草
津市及び大津市に所在する事例から比準しており、市場を反映した実証的な価格といえる。したがって、比準価格及び
開発法による価格の双方を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草津 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[ 46.5]

[103.0]
100

319,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

草津駅・南草津駅徒歩圏内の戸建住宅地及び
マンション用地の地価は安定的に上昇傾向で
推移している。

堅調な分譲マンション需要を背景にディベロ
ッパーによる用地取得が継続しており、人気
が高く供給に対し需要が上回る状況が続いて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -1.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０７草津Ｓ -606	草津市		更地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２２０７草津Ｓ -410	草津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、北東6m、南東6m、三方路		１中専地区計画等 (70,200)
c	２３０１草津Ｓ -6	草津市		貸家建付地	（　）	不整形	南東20m県道、南西6.6m、西6m、三方路		近商 (80,200)
d	２３０１大津Ｓ -1015	大津市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、西5m、角地		１住居高度3種最高20m 駐車場整備地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,884	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	305,197	100 [ 97.4]	313,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 150,780	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	145,180	100 [ 50.7]	286,351		295,000
c	(　 ) 204,339	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	207,615	100 [ 66.5]	312,203		322,000
d	(　 ) 217,075	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	217,936	100 [ 64.8]	336,321		346,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

草津 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸共同住宅の収益性に基づく価格形成よりも分譲マンションの採算性に基づく価格形成が有力な指標となる市場であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を高層分譲マンション敷地と判断した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,518,769,881	2,152,964,507	12	583,000	5,500.00	278,000	8,145.00
⑧開発法による価格	365,805,374 円　　　　（　 308,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 -7　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,188 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,188.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
660.00 ㎡	8,145.00 ㎡	5,700.00 ㎡	2,445.00 ㎡	5,500.00 ㎡	ＲＣ・15F ( 80 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 55.6 ％）	（ 685.6 ％）	（ 479.8 ％）	（ 205.8 ％）	（ 67.53 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等	80 ％	500 ％	480 ％	間口奥行	23.5 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

583,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 583,000 円／㎡　　×　　 5,500.00 ㎡　　＝　　　　 3,206,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,206,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 278,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 286,340 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 286,340 円／㎡　　×　　　 8,145.00 ㎡　　＝　　　　 2,332,239,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,206,500,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 320,650,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,652,889,300 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	160,325,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 147,258,513 円
	販売総額(2期)	160,325,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 135,266,203 円
	販売総額(3期)	2,885,850,000 円	( 90 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 2,236,245,165 円
収入合計		－	－	－	－	2,518,769,881 円
支出	建築工事費(1期)	233,223,930 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 220,373,291 円
	建築工事費(2期)	233,223,930 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 200,525,935 円
	建築工事費(3期)	1,865,791,440 円	( 80 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,445,801,787 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	192,390,000 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 180,077,040 円
	販売管理費(2期)	128,260,000 円	( 40 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 106,186,454 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,152,964,507 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,518,769,881 円　　－　　　　　　 2,152,964,507 円　　＝　　　　　 365,805,374 円 308,000 円／㎡