別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 草津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -5 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市野路町字下北池２４２９番７ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 南草津 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 南草津駅北方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、土地利用は現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏外で あるが、南草津駅周辺の住宅地の需要は堅調であり地価は微増傾向が続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南草津駅及び草津駅勢圏の新興住宅地域一円と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する 者、学区を同じくする者のほか近隣市や京都からの転入者を含む。閑静な住宅地として熟成しており、最寄駅にも比較 的近く需要は堅調な地域である。市場での中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で２，０００万円、土地建物総額３ ，５００万円～４，０００万円と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南草津駅近郊の住宅地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。当該地 域は自己使用目的の戸建住宅を中心とする地域であること、規模が小さく共同住宅の想定もできないため収益価格は試 算できなかった。さらに既成市街地化しており積算価格も試算できない。よって市場の実体を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [112.5] [102.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ草津駅、南草津駅勢圏の住宅地は生活利 便性が高く需要は堅調であり、駅徒歩圏では マンション供給も活発である。 閑静な住宅地域として熟成しており土地利用 に特段の変化はないが、需要は堅調な地域で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％