別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 草津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市若竹町字渕ヶ上２６４番４０ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4.5m道路 水道、ガス、下水 草津 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ道路 交通 施設 草津駅北東方 700m 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から比較的近い住宅地域であり、土地利用等に大きな変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。街 路狭小であるが、駅徒歩圏内であることから需要は概ね堅調で、地価はやや上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として草津駅徒歩圏内の既成住宅地域の範囲と判断した。主な需要者は市内及び周辺市域内に居住す る地元企業勤務者及び京阪方面通勤者等である。近隣地域は街路狭小だが、利便性に優れる住宅地域であることから、 依然、需要は底堅く推移している。中心価格帯は、１４０㎡程度の土地の新築戸建住宅で３０００万円から４０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は生活利便性が良好な既成住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心 である。また画地規模等からみて、共同住宅の建築は合理的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。したが って、本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [109.4] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円高等の懸念要因はあるものの、コロナ感染 症の影響緩和により県内の景気動向は好調で ある。草津市は総人口・生産人口とも微増傾 向にある。 利便性良好な住宅地域であり土地利用は安定 的で、地域要因に大きな変動は見られないが 、旺盛な需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％