別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 近江八幡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市北之庄町字川西１１８０番１２ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 近江八幡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 近江八幡駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 八幡山東側に位置する古くからの住宅団地で、土地利用は安定し今後も現状のまま推移していくものと思料され る。市内でも地価は二極化が進み、利便性のやや劣る当該地域の価格水準は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近江八幡市及び周辺市町の戸建住宅地域と判定した。需要者は、若年層を中心とする地縁性を有する勤 労者が中心である。標準地の存する北之庄地域周辺では市中心部からやや遠いこと、市役所周辺に宅地需要の偏りが認 められること等から、需給関係は市域の中でも弱含み感が見られる状況である。当地域を含み周辺の普通住宅地におけ る土地取引水準は、土地２００㎡程度で７００万円～９００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近江八幡市内の類似性の高い住宅地の事例を採用しており規範性は高い。対象標準地の存する近隣地域で は投資採算性が低く、画地条件等から賃貸市場は未成熟と判断し、収益価格の試算は断念した。需要者は自己使用目的 の個人であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [162.8] [100.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ るものの、先行き不透明な状況が続いている 。近江八幡市の人口は概ね横這い。 駅徒歩圏外であるものの、成熟した戸建住宅 地域で土地利用状況は安定的。特段の変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％