別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 近江八幡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -4 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４ ②地積 　(㎡) 437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と店舗併用 住宅が混在する既成 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 篠原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道　 交通 施設 篠原駅北西方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や併用住宅が混在する既成住宅地域で、特段の変動要因も見受けられず今後も現状のまま推移していく ものと思料される。需要は弱含みで、地価はやや閉鎖的な市場により下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近江八幡市内の既成住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性により取得する縁故者が中心で、地域 外の居住者又は都市部からの移住者の取引は稀である。需給ともに弱含みであり、価格も下落基調で推移するものと思 われる。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが同一需給圏内の取引事例等からみて市場の中心価 格帯は３万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内の類似地域に存する既成住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択 の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が自用の戸建住宅と併用住宅が混在す る既成住宅地域であり、共同住宅等の需要供給がともに少なく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適用と した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 84.2] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。近江八 幡市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は 増加している。 古くからの混在型既成住宅地域で、地域要因 に大きな変動はない。地縁的選好性が強く市 場は閉鎖的で需要は弱含み。地価は下落基調 で推移している。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％