別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 近江八幡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市中村町１８番１６ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅兼事務所 ＬＳ2 住宅のほか住宅兼事 務所等も見られる住 宅地域 北西6.5m市道 水道、下水 近江八幡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 近江八幡駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ近江八幡駅勢圏に属する住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。住環境の良好な 住宅地であり、需要は引き続き堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近江八幡市内の戸建住宅地域と判定した。需要者の属性は、近江八幡市居住者が中心で、周辺市町からの 流入も見られる。市場の需給動向については、利便性等に優れる住宅地の需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移 している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で１，５００万円～２，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上試算され たものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の 戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。よって、取引実態を反映した比準価格を標 準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.6] [100.0] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。近江八 幡市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は 増加している。 利便性が高く住環境の良好な住宅地域である 。需要は堅調で、総じて安定的な土地利用状 況であり、特段の地域要因の変動は認められ ない。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％