別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長浜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 82,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市高月町高月字神田１６９６番 ②地積 　(㎡) 5,297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ1 中小規模の事業所や 倉庫等が建ち並ぶ工 業地域 北西10m市道、北東側道 水道、下水 高月 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 高月駅南方 850m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道、高速道路インターにも近い工業地域であり、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測。県内では工 業地の供給が少なく、県北部の工業地の需要も比較的底堅いため地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長浜市を含む県北部を中心とした県内の工業地域である。主たる需要者は、県内を中心に近畿及び中部 等の、物流施設としての利用を目的とする事業者や製造業を営む事業者等である。県内工業地は供給が少ない状態が続 いており、県北部の工業地の需要も回復傾向にある。工業地は取引件数が少なく、立地や規模により単価にばらつきが 見られるが、土地単価で概ね１５，０００円／㎡前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する工業地の中から価格牽連性の高い事例を選択の上、試算しており、市場性 を反映して信頼性を有する。一方、収益還元法については、本地域が自社用の事業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であ り、賃貸市場が未成熟であるため、適用を断念した。よって市場性を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [177.1] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はウィズコロナの下で緩やかに持ち 直している。滋賀県内の工業地の需要は堅調 であり、長浜市を含む県北部の工業地の需要 も比較的底堅い。 国道、高速道路インターに近い県北部の工業 地域であり、比較的底堅い需要が存する。地 域要因に特段の変動はない。 標準的な形状、規模を有する角地であるが、 個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争 力の程度は普通である。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％