別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長浜 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -18 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市曽根町字御館１４９０番１５ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 空地 中規模一般住宅の建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西5m市道 水道、下水 長浜 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    75 ｍ、南   105 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ　 市道 交通 施設 長浜駅北方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域で、土地利用は現状のまま推移するものと思料する。生活利便性がや や劣るため需要は弱含みで地価水準は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長浜市に存する住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は、市内に勤務する一次取得者である個人や地 元居住者の個人である。市場の需給動向としては、長浜市の郊外の住宅地域のため生活利便性にやや劣ることや、原材 料高騰を受け、新築購入需要がやや停滞していることから、需要は弱含みである。中心となる価格帯は、２００㎡程度 の土地で２．５万円／㎡前後、総額で５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が整然と建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信 頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等の採用した各事例の規範性に基づき調整してお り実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以 上により、市場の取引実態に適合した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はこのところコロナ禍から持ち直し の傾向にある。長浜市の人口は微減傾向であ る。旧郡部域の人口減少が顕著である。 地域要因に変動はない。戸建住宅が整然と建 ち並ぶ郊外の住宅地域であり、生活利便性に やや劣り需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。標準的な規模・形 状・方位を有する西向き中間画地であり、個 別的要因に優劣はなく、競争力の程度は普通 である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％