別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長浜 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -17 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 2,960,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市下八木町字村中５７４番１ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 台形 3:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m市道 水道、下水 虎姫 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    65 ｍ、南    75 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 虎姫駅南西方 5.2km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地利用は安定的に推移するものと予測する。地縁的選好性の強い地 域であるが、需給は概ね均衡しており、地域要因に影響を与える要因はなく、地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長浜市及び周辺市の農家住宅を中心とした既成住宅地域。古くからの農家集落であるため、需要 者は地縁的選好性を有する地元居住者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。外部からの流入が少ない閉鎖 的な市場構造であり、地域に影響を与える発展的要因も見受けられない。取引事例は少なく、個別的な事情を含む取引 が多いため、中心価格帯の把握は困難であるが、３００㎡程度の土地で、３００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域におけ る規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有 する価格である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は 見送った。以上より、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [100.0] 100 9,430  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、持ち直している。長浜市の人口 は北部を中心に減少傾向。高齢化率は県全体 より高く、旧郡部を中心に進行。 ＪＲ駅の郊外に位置し、農家住宅を中心とす る既成住宅地域であり、新規の取引需要は限 定的である。地域要因に変動はない。 標準的な規模を有する台形状の中間画地であ るが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく 、競争力の程度も普通である。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％