別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長浜 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -16 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　純也   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市七条町字郷堀９６７番１ ②地積 　(㎡) 457   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が多い既成住宅地域 南6m県道 水道、下水 長浜 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 長浜駅東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ長浜駅勢圏に属する住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から 需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね湖北及び湖東地域の類似の既成住宅地域。特に、長浜市の既成住宅地域との代替競争関係が強い。 需要者の属性は、長浜市居住者が中心で、地縁的選好性が相対的に強く、地域外からの需要は少ない。近年における市 場の需給動向は、景況感等から弱含みで推移している。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも 多いため、明確な中心価格帯を見出すことは困難であるが、更地で７００万円～１，２００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一 方、収益価格は、市街化調整区域に存し、自己用以外の建築物の建築が規制されており、賃貸想定をすることができな いため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の長浜市住宅地の価格 水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [126.5] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直している。長浜 市の人口は減少傾向にあり、特に北部地域の 減少が大きい。 既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状 況であり、特段の地域要因の変動は認められ ない。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％