別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長浜 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 9,930,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市相撲町字堂前８７７番１５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6.4m市道 水道、ガス、下水 長浜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 長浜駅北西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長浜市郊外の古くに開発された住宅団地であり、土地利用に特段の変化はない。周辺の新規分譲地との比較にお いて需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧長浜市を中心とする長浜市内の地域特性が類似する住宅地域である。主たる需要者は、長浜市内に居住 又は勤務する住宅一次取得者が中心である。本地域は長浜駅徒歩圏外に存し利便性がやや劣る。また比較的古くに開発 された住宅団地であり、若い世代を中心に新規分譲地が好む傾向があるため周辺の新規分譲地との比較において需要は 弱い。市場で中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で８５０万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域のうちＪＲ長浜駅勢圏の取引事例から試算されており、市場性を反映して規範性 が高い。本地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益性に基づき価格形成されている地域ではないため 、収益還元法の適用を断念した。よって規範性を有する取引事例により求められた比準価格を標準に、代表標準地との 均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [143.9] [101.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに 持ち直している。長浜市の人口は減少傾向に あり、特に北部地域の減少率が大きい。 長浜市郊外の古くに開発された住宅団地であ り、周辺の新規分譲地との比較において需要 は弱い。地域要因に特段の変動はない。 標準的な形状・規模を有する東向きの中間画 地であり、日照等の居住の快適性に優れ、競 争力の程度はやや優る。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％