別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市下坂浜町字西畑１０２番 ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる既成 住宅地域 東4m市道 水道、下水 長浜 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 長浜駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持すると予測する。地縁的選 好性の強い地域で景気動向の影響は小さいが、土地需要は低調で地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長浜市及び周辺市町の既成住宅地域。需要者の中心は、地元居住者に限定される傾向がある。既 成住宅地の需給とも少なく、今後もこの傾向が持続するものと予測する。取引自体少なく、また個別の事情が介在する ことも多いため、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、４０，０００円／㎡前後程度が中心価格帯と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅、農家 住宅も見られる既成住宅地域で、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域で ないため試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [173.0] [101.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や かに持ち直している。長浜市の人口は微減傾 向。高齢化率は県平均より高い。 地縁的選好性の強い既成住宅地域で需要は限 定的であり、地価は下落傾向と予測する。 標準的な形状・規模等の中間画地であるが、 方位において優位性があり、標準的画地に比 べ若干競争力を有する。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％