別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市木之本町木之本字十禅神１２４３番外 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (70,240) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗等が 見られる既成住宅地 域 南3.5m市道、西側道 水道、下水 木ノ本 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 木ノ本駅南東方 600m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域で、土地利用に変動要因はなく現状を維持するものと予測する。地縁的選好性が強く需 要が限定される閉鎖的な市場であり、人口の減少や高齢化率の上昇等の傾向から、地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長浜市のほか周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は地縁を有する地元居住者に限定される傾向が強く 、市場構造は閉鎖的である。さらに人口の減少、高齢化率の上昇などの衰退化傾向から、市場性は減退しており、地価 は下落傾向にある。周辺における土地取引数は少なく、中心となる取引価格帯の把握は困難であるが、周辺住宅地の価 格水準は土地２００㎡前後で３５０万円～５００万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内の住宅地域において生起した取引事例を収集し、価格牽連性の強い事例を選択、試算 したものであり、市場の動向を反映し、実証的で規範性が高い。なお、本地域は自用の建物を中心とした古くからの既 成住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法については非適用と判断した。よって本件においては、 比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [132.8] [103.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ るものの、先行き不透明な状況が続いている 。長浜市の人口は減少傾向で特に北部の減少 率が大きい。 既成住宅地域であり、土地利用は安定的で、 地域要因に大きな変動はない。市場構造が閉 鎖的であることなどから、地価は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南向きの角地であり、日照等の居 住の快適性が優れ、競争力の程度はやや優る 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％