別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 彦根 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市平田町字五反田１１２２番 ②地積 　(㎡) 959   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 事務所、工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 北東9m県道、南東側道 水道、下水 南彦根 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南   105 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 南彦根駅北西方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、土地利用に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していく ものと予測する。コロナ禍にあっても工業地需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市を中心に滋賀県内の工業地域である。需要者は製造業・物流関係等の地元企業を中心に、県内企業 等も含め広域的に形成される。新型コロナウィルス感染症等の影響による景気の不安定要因はあるが、市街地に近い工 業地として底堅い需要に支えられ、地価は安定的に推移している。取引が少なく、規模がまちまちで、中心となる価格 帯の把握はやや困難であるが、土地単価で概ね坪当たり１２万円～１５万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地の賃貸物件は殆ど見られず、自社工場が取引の中心で、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しな い。同一需給圏内の類似地域等に存する代替性を有する取引事例より求めた比準価格は、工業地の不動産市場の実態を 反映しており、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、さらに県内工業 地の価格水準との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 72.5] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩 やかに持ち直しつつある。県内の工場地需要 は引き続き堅調に推移している。 事務所・工場等が混在する工業地域で、市街 地に近く、新型コロナウィルス感染症の影響 も見られず、土地需要は安定している。 個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規 模を有する角地であるが、特段の優劣は無く 、競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％