別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 彦根 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.

鑑定評価額 37,300,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３ ②地積 　(㎡) 1,368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 中小規模工場、配送 センター等が多い工 業地域 南西12m市道 水道 スクリーン 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 スクリーン駅南東方 1.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場等が多い工業地域で特段の変化は見られず、土地利用は安定的に推移していくものと予測する。県 下の工場地需要は広範囲に底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市を中心に湖北、湖東・湖南地域を含めた工業地域である。需要者は県内企業が中心で、他に全国 規模の企業も見られる。コロナ禍や不安定な世界情勢による企業業績の落ち込みも見受けられるが、県内工業地の需要 は堅調で、湖東地域における工業地需要も底堅く、地価は上昇傾向で推移している。画地規模の程度や取引価格の幅が 大きいため明確な中心価格帯を把握し難いが、土地単価で概ね坪当り８万円～９万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性 は高い。一方、収益価格については、自己使用目的の取引が中心で工場の賃貸物件はほとんど見られず賃貸市場が未成 熟であることから、適用しなかった。よって、規範性の高い比準価格を標準とすると共に、県内工業地の価格水準との 均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ るものの、先行き不透明な状況が続いている 。彦根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。 工場・配送センターが多い工業地域で、コロ ナ禍においても工場地需要は比較的堅調に推 移している。特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競 争力の程度は普通である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％