別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 彦根 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　敬亮   TEL.

鑑定評価額 397,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市楡町字下外輪２４６番２外 ②地積 　(㎡) 19,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中規模工場が多い駅 に比較的近い工業地 域 南東9.5m県道 水道 河瀬 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 河瀬駅南西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場が集積する工業地域として成熟し、当面は現状の地域環境を維持して推移すると思料する。県下の 内陸型工業用地への取得需要は堅調であり、良好な交通利便性等を背景に地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県下内陸部を中心とする工業地域と判定され、その範囲は対象標準地が存する彦根市を中心に他市町他 県の広範囲に及ぶ。主たる需要者は資金調達能力を有する全国規模の法人等と把握され、自己利用が前提になると思料 する。物流用地需要の拡大等を背景に県下の内陸型工業用地に対する需要は堅調で、立地性に優れる物件を中心に取得 需要が競合する等、市場は依然安定的に推移する。需要の中心価格帯は、取引規模が様々で水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は県下内陸部に位置する工業地域内に存し、自己使用を前提とする大中規模工場が大半を占 めることから賃貸需要は限定的であり、賃貸市場が未成熟と判断されるため、収益還元法は試算しなかった。一方、比 準価格は同一需給圏内の類似地域に存する工場地事例より試算しており実証的な価格である。よって本件では、市場実 態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [101.6] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが 、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先 行き不透明感は依然として強く予断を許さな い状況にある。 大中規模工場が集積する工業地域として成熟 し、特筆すべき地域要因の変動は認められず 、当面は現在の地域環境を維持したまま推移 すると予想する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％