鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

彦根 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１長浜Ｓ -304	長浜市		更地	（　）	ほぼ台形	南18m県道、西5.1m、角地		準工 (60,200)
b	２２０７長浜Ｓ -118	長浜市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南18m県道、東16m、角地		近商 (60,200)
c	２２０７東近江Ｓ -208	東近江市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8.7m市道、北2m、二方路		近商 (80,200)
d	２２０７長浜Ｓ -314	長浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m県道、中間画地		準工 (60,200)
e	２３０１彦根Ｓ -103	彦根市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西10m県道、中間画地		商業特別用途地区 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,749	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	52,278	100 [ 97.9]	53,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 66,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	65,436	100 [ 133.2]	49,126		49,100
c	(　 ) 56,291	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	58,636	100 [ 109.2]	53,696		53,700
d	(　 ) 66,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,075	100 [ 133.3]	49,569		49,600
e	(　 27,627) 69,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,000	100 [ 125.6]	54,936		54,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +36.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

彦根 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,424,871	1,615,674	7,809,197	6,664,680	1,144,517	（　0.9460） 1,082,713	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	21,229,667 円　　　　（　 35,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	595 ㎡	19.9 m x 30.3 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸店舗・平均賃貸面積約８５㎡、２階共同住宅・ファミリータイプ平均賃貸面積約５４㎡を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	1,930	492,150	6.0	2,952,900
							0.0	0
一括 2～ 2	共同住宅	300.00	90.0	270.00	1,250	337,500	2.0	675,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	87.5	525.00		829,650		3,627,900
								0

⑨年額支払賃料	829,650 円　×　12ヶ月　＝　 9,955,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,955,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,043,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,392,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,627,900 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,424,871 円　　　　（　 15,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長浜（賃）Ｂ商　　　　-227102	2,314 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）商　　　　-230101	2,253 ( 2,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	2,080
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,400 円	91,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	313,074 円	10,435,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 780,300 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,615,674 円　（　　　　　　 2,715 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,664,680 円（　　　　　 11,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,424,871 円
②総費用	1,615,674 円
③純収益　①－②	7,809,197 円
④建物等に帰属する純収益	6,664,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,144,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,082,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,229,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
彦根 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

彦根 5-9

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　西田　壮一

TEL.

鑑定評価額

28,700,000 円

１㎡当たりの価格

48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	彦根市高宮町字澤１７３６番１外				②地積　(㎡)	595 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域	北西12m国道	水道	南彦根 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 110 ｍ、南 65 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

南彦根駅南東方

1.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域であり、土地利用に特段の変動要因はなく、当分は現状を維持していくものと予測する
。比較的商業繁華性の低い商業地域で店舗需要はやや弱く、地価は横這い傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、彦根市及び周辺市内の幹線・準幹線沿いの商業地域、商・住混在地域と判定した。需要者は、自己使用
目的の地縁性を有する法人または個人が中心と想定される。大型店への顧客の流出や借地形式による出店が多いため店
舗用地としての購入需要はさほど強くない。中心価格帯は、周辺の取引事例より４０，０００円／㎡～６０，０００円
／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係を有する市内・周辺市の路線商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範
性は高い。収益価格は、地域の実情を踏まえ店舗兼共同住宅を想定して求めたものであるが、当該地域においては収益
性が低く、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代
表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　彦根 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[134.3]

[100.0]
100

47,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ
るものの、先行き不透明な状況が続いている
。彦根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。

国道沿いの路線商業地域であるが、中心部か
ら離れるため繁華性はやや低く、地価は横這
い傾向。特段の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競
争力の程度は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

彦根 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０７彦根Ｓ -17	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、南西6m、角地		近商 (90,200)
b	２２０７彦根Ｓ -204	彦根市		更地	（　）	長方形	北東18m県道、南東4.1m、角地		商業 (80,400)
c	２２０７彦根Ｓ -302	彦根市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.5m市道、東4.5m、角地		準工 (60,200)
d	２２０７彦根Ｓ -1001	彦根市		更地	（　）	ほぼ台形	南東13m国道、中間画地		近商 (80,200)
e	２３０１彦根Ｓ -403	彦根市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西16m市道、北西4.7m、二方路		商業特別用途地区 (100,320)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,450	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	64,865	100 [ 133.9]	48,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,400
b	(　 ) 73,293	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	69,454	100 [ 141.1]	49,223		49,200
c	(　 ) 46,907	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	45,711	100 [ 94.9]	48,168		48,200
d	(　 ) 34,759	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,516	100 [ 72.0]	47,939		47,900
e	(　 ) 44,021	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	57,544	100 [ 118.8]	48,438		48,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,300 円／㎡]

彦根 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,141,145	1,708,775	7,432,370	6,265,380	1,166,990	（　0.9460） 1,103,973	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	21,646,529 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	595 ㎡	19.9 m x 30.3 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用の状況から、１階店舗、２階共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考量して査定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	1,886	480,930	3.0	1,442,790
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	300.00	90.0	270.00	1,200	324,000	1.0	324,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	87.5	525.00		804,930		1,766,790
								0

⑨年額支払賃料	804,930 円　×　12ヶ月　＝　 9,659,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,659,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,013,916 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,125,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,766,790 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,141,145 円　　　　（　 15,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,760	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,891 円/㎡　月額支払賃料（　 1,886 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211103	2,830 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,021
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	431,500 円	86,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	304,175 円	10,139,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 733,500 円	86,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,300 円	86,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,300 円	86,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,708,775 円　（　　　　　　 2,872 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,300,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,265,380 円（　　　　　 10,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,141,145 円
②総費用	1,708,775 円
③純収益　①－②	7,432,370 円
④建物等に帰属する純収益	6,265,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,166,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,103,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,646,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）