別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 彦根 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -15 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　美絵   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市大薮町字大柳２０９２番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東5m市道 水道、ガス、下水 南彦根 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 南彦根駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、現状の安定した状態で推移するものと予測する。既成住宅団地であるが、商業繁華性の 高いベルロードへのアクセスが良く、地価は安定化傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市内の一般住宅地域で、主たる需要者は地元居住者を中心とする第一次取得者である。市内では総じ て供給過多傾向であり、特に南彦根駅勢圏はその傾向が強い。本地域は駅から徒歩限界圏で競争力はやや劣る。需要中 心価格帯は２００㎡程度の土地で１，０００～１，２００万円程度、新築戸建物件は３，０００～３，５００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。賃貸需要が見込み難い地域であるた め、収益還元法の適用は断念した。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年価格や周辺標準地の価格も 考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお造成後の期間経過のため原価法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　彦根（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱さがみられるものの緩や かに持ち直している。直近１年の市内総人口 は微減、高齢化率は県水準よりやや低い。 熟成した住宅団地で、閑静な住環境を形成し ており、地域要因に特段の変動はない。 特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％