別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 彦根 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -8 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市東沼波町字川原口２０７番４ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に小売 店舗が見られる住宅 地域 南西5m市道 水道、下水 彦根口 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道　 交通 施設 彦根口駅南東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で、土地利用は安定し今後も現状のまま推移していくものと思料される。需給ともに少なく 地縁的選好性の強い市場動向を反映して、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市内の既成住宅地域である。需要者の中心は近隣居住者が中心で、地縁的選好性が強く、同一需給圏 外からの転入は稀であると思われる。市場の需給動向は、安定、定着傾向が強いため、需給ともに少なく地縁的選好性 の強い市場動向を反映して地価も下落基調で推移するものと思料される。市場での中心価格帯の見極めは困難であるが 、土地単価で概ね３万５千円／㎡～４万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内の類似地域に存する既成住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択 の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が自用の戸建住宅を主体とした既成住 宅地域であり、共同住宅等の需要供給がともに少なく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適用とした。よ って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。彦根市 の人口は微減傾向、老年人口は増加している 。 旧来からの既成住宅地域で、地縁性が強く市 場が限定される傾向にあるが、土地利用状況 は安定的。特段の変動要因はない。 標準的な形状・規模を有する南西向きの中間 画地で、日照等の居住の快適性に優れ、当該 要因に基づく優位性がある。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％