別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 彦根 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則   TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市松原２丁目字大黒４１番 ｢松原２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南西10m県道 水道、ガス、下水 彦根 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１０ｍ 　県道 交通 施設 彦根駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。地価は依然下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線の「彦根」駅を中心とした範囲の住宅地域である。古くからの市街地であるため需要 者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。人口の減少に伴い供給は増加するものと予測され るが、新規分譲地との比較で需要者の選好は劣る。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、中心価格帯 の把握は困難であるが、４万円／㎡～４．５万円／㎡程度が標準と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模、間口・奥行では経済合理性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。 快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 82.5] [102.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 彦根市全体の人口はほぼ横這い傾向にある。 南彦根駅周辺で人口増加傾向を示す一方、彦 根駅勢圏では減少傾向が続いている。 古くからの既成住宅地域であり、土地利用に 特段の変動はない。地域外からの流入は少な く、需要は弱いため、地価は依然下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％