別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 彦根 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -4 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　敬亮   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市野田山町字北浦１０６４番５５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 彦根 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 彦根駅南東方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。駅徒歩圏外 の立地条件等を背景に取得需要は弱含みの状況に変わりないが、地価の下落幅は縮小傾向にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道３０６号沿道背後を中心に彦根市及び周辺市町に存する駅徒歩圏外の住宅地域と判定され、主たる 需要者は、自己利用を目的とする一次取得者層等と把握される。早期に開発された造成住宅地であり区画整然とした住 宅地域が形成される一方、駅徒歩圏外の立地条件等を背景に取得需要は依然低調な状況だが、地価の下落傾向には改善 の兆しが窺える。当地域の中心価格帯は、土地１６０㎡程度の新築戸建住宅で概ね２，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模から経済合理性に見合う共同住宅の建設・ 想定は非現実的であるため、収益還元法は試算しなかった。また需要者は、取引に際し生活利便性や快適性等を重視す ると思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になるものと判断される。よって本 件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [159.8] [100.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが 、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先 行き不透明感は依然として強く予断を許さな い状況にある。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、 特筆すべき地域要因の変動は認められず、当 面は現在の地域環境を維持したまま推移する と予想する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％